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南港法律諮詢

社區是城市的基本單元,要實現社區依法自治管理,前提和核心是保障業主自治為基礎的公民私有財產權,完善物業管理制度為基礎的社區管理制度。 4月20日,《民法典物權編(草案)》二審稿提請第十三屆全國人大常委會第十次會議審議。針對群眾普遍反映的業主大會、業主委員會成立難,公共維修資金使用難,以及物業管理不規範、業主維權難等問題,草案二審稿作出回應。與會人員在審議時認為草案還有進一步完善的空間。 業主大會、業主委員會成立難 居委會給予指導和協助難以從根本上解決問題 現行物權法對業主大會、業主委員會行使權利作了比較充分的規定,但是在實踐中,全國人大常委會委員李培林調研發現,很多社區沒有設立業主大會或業主委員會,一些設立業主大會、業主委員會的社區,也大多存在建設不規範、履職不到位,甚至有的業主委員會由少數人掌控,出現侵害小區業主權益的情況。普通業主遇此情況,由於缺乏組織和反映渠道,往往無法獲得有效救助。 針對這種情況,草案二審稿增加規定:地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。 “修改得非常好。但是,從實際操作來看,這一規定似乎沒有從根本上解決問題。”全國人大常委會委員劉修文建議結合業主委員會成立難、發揮作用更難等突出問題,進一步加強調查研究,修改完善有關規定。 全國人大常委會委員劉海星建議草案增加規定,對業主大會和業主委員會的日常運作進行監督。當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時,依據草案規定,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。 考慮到從立案到審判往往時間長、環節複雜,不利於及時地保護業主權益,與會的全國人大代表朱惠英表示,老百姓很少跟法院打交道,這樣規定的可操作性不強。劉海星委員建議增加救濟途徑,比如受侵害的業主亦可向政府有關部門或居民委員會投訴,等等。 公共維修資金使用難 從“雙過四分之三”到“雙過半”依然很難操作 記者採訪中了解到,老舊小區加裝電梯之所以推進緩慢,除了部分建築條件所限,以及一二樓居民不想裝等原因,後期的安全維護是主要問題。部分老舊小區原是單位公房,後因單位改制等歷史原因,無物業公司管理,也無單位管理。若加裝電梯,後期可能沒有牽頭單位負責電梯的維修保養。畢竟,長期維護是一筆不小的開支。 與會的天津市人大常委會主任段春華坦言,完善公共維修資金使用的表決程序,是地方管理中的一件大事。“現行物權法規定公共維修資金使用的必須是'雙過四分之三'同意,這基本上是做不到的。” 全國人大代表朱惠英也有同感,“我在調研時徵求了很多相關主管部門的意見,他們也覺得,在維修基金的使用方面,業主如果要2/3以上同意,真的是很難的。” 現在很多建築都是八九十年代建的,有些設施到了需要維修的時候,像消防設施,明知道要修了,但是資金不能動的。段春華對草案二審稿將“雙過四分之三”修改為“雙過半”表示完全贊同。但是,草案中規定的籌集建築物及其附屬設施的維修資金、改建和重建建築物及其附屬設施,以及改變共有部分的用途等事項,仍規定要有“雙過四分之三”的業主同意。對此,朱惠英代表表示,依然難以操作。 “有些社區的公共設施壞了沒人管,很多群眾有意見,希望法律規定能夠易懂、管用。”全國人大常委會委員乃依木•亞森建議,草案應進一步細化,比如,建築物及其附屬設施的維修資金從哪裡籌集,主體是誰,存在何處,由誰管理,業主如何申請使用,等等。 全國人大常委會委員譚耀宗建議,以法律強制每一戶繳納“修繕積納金”(也就是公共維修資金),在法律上明確規定如何籌集建築物及其附屬設施的維修資金,而不是交由業主來共同決定。 業主維權難 明確業主個人可對損害社區公益行為主張維權 在現實生活中,任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違規飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為,在我國尤其是居民社區中較為普遍。針對此,草案二審稿增加規定:行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門投訴,有關行政主管部門應當依法處理。 “這一規定本意很好,但不夠完整。”劉修文委員說,違規飼養動物,違章搭建、侵占通道等行為,往往都是公開的、是有目共睹的,作為行政主管部門,本就應當依法處理。但是,依據這一規定,容易給人“民不舉、官不究”的感覺。建議再進一步研究。 考慮到我國多數的住宅區還沒有業主大會或業主委員會,李培林委員表示,如果只規定業主大會或業主委員會可以的話,整個權利要求的主體就大範圍縮小了,他建議改成“業主、業主大會或者業主委員會”,只要他人違反了公共利益,業主個人也可以要求停止損害或者賠償,等等。

南港區公所法律諮詢

假設你今年買下一套房產,房屋始終歸你,但土地使用權卻不過70年,70年後怎麼辦? 十三屆全國人大常委會第十次會議將於4月20日至23日在北京舉行,民法典物權編草案將提請二審,其中關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期是否收費問題,料再引發外界熱議。 2018年8月27日,民法典各分編草案初次提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議,其中包括六編,即物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編,共1034條。 在初次審議時,物權編草案中有關住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題的規定,將這個備受輿論關注的話題推上前台。該草案152條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。 我國《物權法》第149條曾規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。對比可見,物權編草案增加了“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定”這句話。 近日在接受第一財經記者採訪時,中國社科院學部委員,民法學專家孫憲忠表示,這個權利涉及城市居民七八億,而且收費權有可能被列入行政強制,這個權利內容的改變,不能說不重大。他建議把物權編草案第152條後頭這句話刪掉。 溫州宅地續期案例 何為住宅用地使用權期間屆滿續期問題?按照相關法律規定,我國土地使用權出讓按照類別設置了不同的最高年限:居住用地70年,工業用地50年,商業、旅遊、娛樂用地40年等。 簡單來說,就是普通民眾購買的商品住宅,其所涉及的土地使用權為70年,獲取代價為開發商所支付的土地出讓金,這筆費用隨之轉化為房屋的成本之一。實質上,這個成本是由購房者來最終承擔。 換言之,民眾購買商品住宅已為70年產權的土地支付費用,那70年用地使用權到期之後政府會收回土地嗎,還是要再支付一筆土地出讓金來續期,抑或無償續期? 宅地產權如何續期問題也早已進入中央決策視野。2016年11月,《中共中央國務院關於完善產權保護製度依法保護產權的意見》提出,要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。 雖然中國房改至今不過二十餘年,大部分地區,大部分房屋的土地使用權距離70年到期還有很長時間,但如果相關法律法規始終不明確這一問題的答案,與此相關的懸念與擔憂,便會始終盤旋在房地產市場的各方參與者之中。 況且,由於中國房改進程的複雜,宅地使用權的期限並非各地一致,有的地方之前批出去的土地,使用權就是二、三十年,有的住宅早已到期,這在廣東、浙江已逐漸成為一個問題。 2016年4月,浙江溫州部分住宅20年的土地使用權到期但房屋所有權未到期,市民在辦理交易時被告知土地續期需幾十萬手續費,引起外界嘩然。原國土資源部、浙江省國土資源廳此後組成聯合調研組赴溫州調研。 當年12月23日,時任國土資源部副部長的王廣華表示,針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題,國土部和住建部會商後回复,可以採用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。 溫州20年土地使用權到期的房屋畢竟涉及少數,外界更為關心佔絕大多數的宅地70年使用權到期之後如何處理,是否也會沿用溫州的處理辦法? 王廣華當時也表示,對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿後的續期問題,關係到廣大人民群眾的切身利益,國土部將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策,配合相關部門儘早地完成研究,出台相關的法律安排。 宅地產權續期問題也曾出現在全國兩會的總理記者會上。 2017年3月15日,國務院總理李克強在總理記者會上表示,“中國有句古話:有恆產者有恆心。對70年住宅土地使用權到期續期問題普遍關心可以理解。國務院已經要求有關部門作了回應,就是可以續期,不需申請,沒有前置條件,也不影響交易。國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。 雖然《物權法》第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。但對於“自動續期”的理解和解釋近年來卻時常出現分歧,是否需要另外再度繳費,各方爭辯不一。有專家認為,目前《物權法》149條的法律條文由於缺乏細則,如何“自動續期”存在不確定性,難以操作。 曾參與《物權法》編撰進程的孫憲忠一直強調,依據這樣一個條文,我們可以知道:使用期限屆滿了,使用權就應該自動續期。什麼叫自動呢?自動就是無條件,不收費。 但這個觀點並未成為各界共識,否則也不會出現上述溫州事件。 是否收費成核心問題 作為物權中重要的一類,2018年8月初次提請全國人大常委會審議的物權編草案也不得不面對宅地使用權問題,但僅僅對此做了一個較為原則性的規定。 全國人大常委會法工委主任沈春耀2018年8月27日在向常委會會議作說明時表示,根據黨中央批准的有關工作安排,該項工作由國務院有關部門研究,提出方案後,國務院提出法律修改議案,修改城市房地產管理法或者物權法。 沈春耀表示,目前,國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。物權編草案根據現行物權法第149條、城市房地產管理法第22條規定,對此先作出一個原則性規定,即:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案後,再進一步做好銜接。 與《物權法》相關條文對比,物權編草案多了一句話:續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。 一粒石子再小,拋入水中也能引起陣陣漣漪。在去年8月份的初審中,一些與會人員就這一措辭提出了不少意見。 全國人大常委會委員馮忠華表示,關於住宅建設用地期限屆滿續期問題,目前的規定給大家兩個信號,第一個是自動續期,這是不能迴避的。第二個是費用徵繳或者免除,由有關法律規定,給大家的印象就是一定要收費了,只是徵繳還是免除的差別,這種政策取向還要研究。 “另外一定要和當前正在研究的房地產稅立法工作緊密結合起來。如果這裡做一個明確規定,對下一步房地產稅立法工作也會有積極意義。”馮忠華說。 歐陽昌瓊委員表示,編纂民法典是為具體的法律法規提供一個基本遵循。比如城市住宅用地的問題,至少在編纂民法典的時候提出一個帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權期滿以後如何自動續期,應該有一個基本遵循和上位法依據,而不是反過來,等住建部門提出意見,國務院作出決定以後再來修改民法典裡面關於住宅用地的條款。 “比如,自動延期的提法,比物權法更進了一步,但自動延期是有償的還是無償的,也就是收不收錢,如果收錢,收的錢叫費叫稅還是叫租,至少有一個原則性、指向性的規定。”歐陽昌瓊說。 近日在接受第一財經記者採訪時,同時還擔任全國人大憲法和法律委員會委員的孫憲忠表示,在“自動續期”後面加上“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定”這一句話,“自動”續期是不“自動”的了。法律草案這個條文的精神就是,還是要收費的,收費是個大原則。不過怎樣收費,物權編現在不規定,將來還得要有別的法律法規來規定的。 他認為,這個草案內容一下子就把原來的立法給改變了,這個權利涉及城市居民七八億,而且收費權有可能被列入行政強制,這個權利內容的改變,不能說不重大。 “我們一定要從真正保護人民權利的角度認識這個問題,一定要把物權編草案第152條後頭這句話刪掉,留下這麼一個尾巴實在是太不好了。”孫憲忠說。 孫憲忠也參與了2018年8月份對物權編草案的初審。他在分組審議中也直接表示,對目前方案不滿意,關於建築物區分所有權制度,不能從物權法的規定往後退。 在這項涉及民眾切身權利的立法過程中,爭議在所難免。一般情況下,法律草案在對外徵求意見後可能會有相應修改,民法典物權編草案已經對外徵求過公眾意見,但是否會對相關條款有所調整,只能在草案20日提請全國人大常委會再次審議的時候見分曉